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不動産取引と規制のチェックポイント

　

■消費者契約法のチェック　

《不動産取引にも適用される消費者契約法》

■	消費者契約法は、不動産取引を含め業種を問わずすべての消費者契約（消費者（＝個人）と事業者との間で締結する契約をいう）に適用される。なお、個人でも、宅地建物取引業免許を受けて営業する場合は、「事業として」又は「事業のため」に宅地建物取引の当事者となるのだから、「事業者」にあたる。したがって、個人免許業者が消費者個人と宅地建物取引をする場合は、消費者契約法が適用される。事業者の契約の相手方が法人の場合は、消費者契約法の対象とならない。
■	消費者契約の締結（勧誘を含む）にかかる媒介（又は代理）を受託した者についても、消費者契約法第４条（契約の取消し）が準用される。
■	消費者契約法の規定と民法の規定とが競合する場合は消費者契約法が優先して適用され、消費者契約法に定めのない事項については民法が補充的に適用される。
■	宅地建物取引業法の私法規定（効力にかんする規定）と消費者契約法の規定とが競合する場合は、宅地建物取引業法の規定が適用される（下記「無効となる契約条項」④参照）。

《契約の取消し・契約条項の無効》

■	契約の取消し（消費者契約法第4条）
	契約の締結の勧誘に際し事業者が下記①～③の行為をしたことにより消費者が誤認した結果、契約の申込をしたときは、これを取消すことができる。又、事業者が④の行為をしたことにより、消費者が困惑した結果、契約の申込みをしたときは、これを取消すことができる。

	①	重要事項　（消費者が契約を締結するか否かの判断に通常影響を及ぼすもの）について、不実のことを告げること
	②	重要事項又はその重要事項に関連する事項について消費者の利益となる旨を告げたうえで、その重要事項について不利益となる事実を告知しないこと
	③	将来における変動が不確実な事項について断定的判断を提供すること
	④	消費者の住居から退去しないこと、又は事業者が勧誘している場所から消費者を退去させないこと

■	無効となる契約条項（消費者契約法第8条～10条）
	下記の契約条項は、無効となる。
	①	事業者の債務不履行による損害賠償責任を全部免除（故意又は重過失の場合は一部免除）する条項
	②	事業者の不法行為による損害賠償責任を全部免除（故意又は重過失の場合は一部免除）する条項
	③	瑕疵担保責任による損害賠償責任を全部免除する条項
	④	契約の解除に伴う消費者の損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合に、これらを合算した額が、事業者に通常生ずべき損害を超えることとなる条項。ただし、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額の予定等については、宅地建物取引業法第38条の規定が優先して適用される（売買契約のチェック「損害賠償額の予定等の制限」の説明を参照）。
	⑤	消費者が支払期日に遅れた場合、未払額に課される金利として、14.6％（日歩4銭）を超える遅延損害金を定めた条項については、その超える部分
	⑥	信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項

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無効となる契約条項の例

　

「いかなる理由があっても一切損害賠償責任を負わない。」
「事業者の責めに帰すべき事由があっても一切損害責任賠償責任を負わない。」
「契約の解除はいかなる理由があってもできない。」