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■資金づくり/各種融資、上手に利用を
資金づくりは無理のない返済計画から、金融機関との相談も欠かせない
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返済はゆとりを持って
一生で最大の買い物と言われる住宅。大半の人は、住宅金融公庫融資や年金住宅融資、県の融資制度、そして民間ローンを使って住宅を手に入れる。最近は融資枠の拡大で、自己資金がなくても家が建てられるようになったが、借り入れには返済がつきもの。長期にわたって続く返済のことを考えれば、購入総額の2、3割の自己資金は用意したい。年間のローンの支払い額は年収の30％以内が目安。新居で楽しい生活を送るためにも、無理のない返済計画を立てたいものだ。
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■≪住宅金融公庫≫
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基準金利は2.80％に 緊急加算本年度末まで実施
基準金利は、12年度第2回個人向け融資の募集が終わった後の25日から0.05％アップして2.80％となった。公庫融資の原資となる財政投融資の金利が1.9％から2.0％となったのに伴う措置。3回目の募集は10月中ともみられているが、詳細は未定。
住宅投資は景気のけん引役でもあるため、公庫は融資の拡充、継続に力をいれている。融資額については、10年11月にスタートした「生活空間倍増緊急加算」は11年度末で期限切れとなる予定だったが、景気対策として12年度末まで引き続き実施される。本県の場合は最高500万円加算される。また住宅の取得価格の8割を超える融資を受けるためには本人の年収だけで400万円以上あることが条件だったが、これも10年11月から夫婦共働きなど2人の収入を合算して400万円以上（ただし申込者の収入は300万円以上）あれば融資を受けられるようになった。
リフォームローンは基本融資額が増改築などの場合で530万円だったが、10年以降はバリアフリー工事など政策誘導型のリフォームについては1,000万円に引き上げられている。また中古住宅の融資対象要件も緩和されており、建築後の経過年数は、耐火構造の住宅の場合が築20年以内から25年以内に、準耐火または木造は築15年以内から20年以内にそれぞれ延長されている。
公庫は金利や受付期間をはじめ、融資条件などの質問に答える「すまい・るアンサー」（ＴＥＬ：022-215-1155）を設けている。
融資の申し込み、問い合わせは「住宅金融公庫取扱店」と表示している金融機関、または住宅金融公庫東北支店サービス相談課ＴＥＬ：022-227-5003
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■≪年金住宅融資≫
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「固定」「２段階」金利は選択方式
厚生年金の加入者（加入期間3年以上）が対象で公的住宅融資の柱の一つ。25日からは金利がややアップしたが、依然として最低レベルにある。
10年度からは固定金利か、10年目までと11年目以降の金利が異なる2段階固定金利のどちらかを選べる選択方式となっている。2段階金利の一般
住宅（70―175平方メートル）の一般貸付金利は10年目までが2.88％、11年目以降は3.88％。公庫融資に比べ両者の格差は小幅で、11年目以降の返済額の上昇を10％程度に抑えてある。
固定金利は一般住宅の一般貸付の場合、11―25年返済が3.22％、30年と35年返済が3.43％。
高齢者、心身障害者、18歳未満の子供3人以上との同居の場合は300万円、介護機器設置住宅の場合は100万円の割り増し融資をそれぞれ受けられる。
融資額の上限は一般住宅で一般貸付1,300万円、特別
貸付520万円。年金バリアフリー住宅融資は一般貸付が1,970万円だが、特別
貸付520万円を加えると、2,490万円にもなる。「公庫併用が一般
的だが、最近は年金融資単独の人が増えている」と県年金福祉協会。
問い合わせは金融機関のほか、同協会ＴＥＬ：018-865-7400
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■≪県の融資制度≫
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他の機関と比べて金利の低さが魅力
県の融資制度は公的並びに準公的融資の中では最も低利。現行の金利（固定）は当初10年間が2.1％、11年目からは3.0％で、償還は25年以内となっている。
従来は「ほっと安心あきた住宅建設資金」「あきた優良木造住宅建設資金」「Ａターン・定住促進マイホーム資金」の3本立てだっ
た。これでは複数の資金を借りる場合、それぞれに手続き料がかかるため、12年度からは「ほっと安心あきた住宅資金」との名称の
もとに一本化。その中に「標準型」「優良木造型」「Ａターン型」の3種類を設けた。実質的には3資金がそのまま移行した形だ。
融資金額で最も大きな変更があったのは「優良木造型」。これまでの限度額は200万円だったが「バリアフリー」の条件を加えることで700万円まで拡充した。「標準型」と「Ａターン型」はそれぞれ500万円。
融資は併用も可能で、「標準型」と「Ａターン型」「優良木造型
」と「Ａターン型」は併せて利用できる。このほか、高齢者や障害者との同居の場合は200万円、秋田杉人工乾燥材使用の場合は50万円の加算があり、これらを使うと最高で1,450万円の借り入れができる。
一方、増改築、改修、修繕、模様替えなどに利用できるのが「住宅改良資金」。融資限度額は200万円、償還は10年以内。
県の融資制度は銀行や主な信用金庫、信用組合、ＪＡなどの金融機関で相談に応じている。
問い合わせは県建築住宅課ＴＥＬ：018-860-2562 |
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■≪民間ローン≫
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無理のないプランを作ろう
【秋銀、北都銀、金利2.625％を据え置き・変動、固定組み合わせは自由】
公的融資と組み合わせて利用されることが多い銀行などの民間ローン。種類が豊富で、借り入れの条件も比較的緩く、使いやすいのが特徴だ。
秋田、北都両銀行では、変動金利と固定金利を自由に組み合わせられる商品を扱っている。固定金利の期間は3年、5年、10年から自由に選べ、北都は7年もある。金利の動向をみながら、変動からいつでも何回でも固定に切り替えができる。
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金利は最低レベルにあり、現在は変動が年2.625％。ゼロ金利の解除もあったが、据え置いたままだ。固定にした場合の金利は、3年が2.250％、5年が2.700％、7年が3.150％
、10年が3.600％。これらをうまく使えば、公庫より低い金利で借り入れをすることも可能だ。
【取得額の全額融資も】
融資金額は最高で5,000万円、融資期間は最長30年。売買契約額の85％までの融資が可能だが、それ以上の商品もある。秋田銀行は少ない資金で家を建てられるよう契約額の90―100％まで融資する商品も用意している。「家づくりでは、諸費用や家具など耐久消費財の購入費用として住宅取得価格の10％程度かかる。自己資金をそうしたものに充てるために90％以上の商品を利用している人が多い」と秋田銀行個人営業室。
北都銀行の「一般型ホームローン」も100％まで可能で、最高では1億円まで借り入れできる。「公庫と県の融資の組み合わせが多いが、公庫などはさまざまな融資条件があるため、民間ローンだけで済ませる人も増えている」と同行営業企画部。
これらの商品はいずれも借り換えにも使えるが、このほかに借り換え専用ローンもそろえてい
る。担保評価額の120％まで融資するローンがそれ。さらに借り入れ時に設定した上限金利を超えた場合に銀行側がリスクを負う「上限金利付きローン」や、入院などの際に保険金でローンの返済をサポートする「返済支援保険付きロー
ン」など金融機関によってさまざま。
【県労金も据え置き】
一方、県労働金庫が実施している変動金利型ローンは10年10月から年2.5％に据え置いたままで、他の金融機関より低い。借り入れに伴う火災共済（最高3,000万円）、生命共済（同2,000万円）の掛け金は労金が負担するという労金ならではのシステムを採っている
。返済期限は35年以内。
金融機関では、土曜、日曜にもローンの相談ができる態勢を整えるなど利用者サービスを考えた取り組みを進めている。
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■優遇税制
住宅ローン控除制度を受けるには、会社員でも1年目は確定申告が必要。2年目からは年末調整で済ませられる
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建設省、
新たな減税制度創設へ 「住宅ローン控除」期限切れに対応
≪期間は１５年と１０年 選択式に≫
【買い替え希望にも配慮・贈与特例の条件緩和も】
マイホーム取得希望者に見逃せないのが、ローン残高に応じて所得税額が控除される「住宅ローン控除制度」。景気浮揚策の一環として11年度に導入され、控除期間は入居してから15年
間。一方 、建設省は来年6月に期限切れとなるこの制度を見直し、新たに二つの減税制度から1つを選ぶ「選択式マイホーム減税制度」の創設を打ち出した。現行制度の内容やポイントを紹介するとともに、新制度の見通
しを探る。 |
現行制度の対象者は、返済期間が10年以上のローンを利用して住宅を新築や購入、増改築し、昨年1月1日から来年6月30日までに入居した人。主なポイントは▽ローンの年末残高の上限は5,000万円▽控除対象を住宅だけでなく土地取得分まで拡大▽床面
積は50平方メートル以上で上限なし▽中古の経過年数は、マンションなどの耐火建築物が
25年以内、木造が20年以内―など。
控除額は15年間を3段階に分け、年末のローン残高に一定の比率を掛けて算出される。比率は入居当初の6年間は1％、7年目からの5年間は0.75％、12年目から最後の4年間は0.5％。最大5,875,000円が控除され、ローン残高が多い方が控除額も多くなるのが特徴。
控除を受けるには、会社員であっても1年目は確定申告が必要。2年目以降は年末調整で控除される。
新制度では、初めて住宅を購入する人だけでなく、住宅の買い替えを希望する人にも配慮。現行制度を見直して（１）ローン残高の0.75％を15年間、税額から控除する。最大控除額は562万5千円
（２）対象は10年間で、最初の3年間は1.5％、残り7年間は1％を控除する。最大控除額は575万円―のどちらかを選択する。
新制度のローン控除が適用になる限度額は、現行制度と同じ5,000万円。
（１）を選択した場合、最大で年間37万5千円が控除される。初めて住宅を取得する30代の中間所得層がターゲット。
（２）を選択した場合、当初3年間は最大で年間75万円、4年目から10年目までは同50万円控除される計算。
床面積がマンション75平方メートル以上、一戸建て125平方メートル以上（現行はともに50平方メートル）とし、住宅の質向上を要件とする。当初の控除額が大きく、住宅取得直後の負担が軽減されるため、建て替えをにらむ40代以降で所得水準が比較的高い2次取得層への効果
が期待される。
住宅取得資金の贈与特例についても、今年12月末までの適用期限の2年延長を要望。併せて非課税限度額を現行の
300万円から1,000万円まで拡充し、リフォームも対象に含むなど条件の大幅な緩和を要求している。
マイホーム取得に影響を及ぼす住宅関連税制の見直しは、来年度税制改正の大きな焦点であり、成り行きが注目される。
現行制度についての詳細は税務相談室秋田南分室ＴＥＬ：018-833-3044
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